区域起拍价大幅降低，北2.5环宅地“诚意十足”

根据成都市公共资源交易服务中心公告，8月中旬成华区将出让3宗住宅用地。除了位于三环外龙潭寺和北湖板块的两宗土地外，还有一宗土地位于三环内。

此前，小全全已经实探了北湖板块的62亩宗地，详情见北湖未来公园社区再供地，一线环湖62亩地块待拍，今天小全全再实探了位于中环的待出让宗地。

【资料图】

从该宗土地的基本指标来看，占地不到25亩，容积率2.0的纯住宅用地， 起拍楼面地价为区域2021年至今出让宅地最低，限定清水住宅均价为区域2021年至今出让宅地最高 ，本身是“诚意十足”的。下面，跟着小全全一起来看看该宗土地及区域现状如何。

宗地位置：成华区青龙街道海滨湾社区2、10组，西林社区1组

用地面积：合24.5917亩

用地性质：住宅用地

容积率：2.0

起拍楼面地价：10800元/㎡

土地最高限价：12300元/㎡

清水限定房价：26000元/㎡

成品住宅比例：100%

拍卖时间：2023年8月15日

区域生活氛围浓厚

交通通达性提升中

宗地位于致力路与致兴一路的交汇处，属于青龙场板块，毗邻昭觉寺和二八板块。

目前，宗地四周道路基本已建成，但南侧的致兴路尚未开放，东侧断头路有待打通。西侧致力路将连通二八板块，目前连接路段处已打通，地块与二八板块的融合度更高。值得注意的是，该宗土地南侧距离成昆铁路约100米，未来可能会有噪音影响，这让地块未来打造高端改善产品或将受限。

宗地四周道路实景

地块自身体量不算大，四周已经打围。地块内部有杂草、树木等植被。地块西侧的规划绿地，同样有大量杂草植被，有待后期清除打造。

宗地实景

宗地西侧规划绿地实景

宗地所在的青龙场板块，生活配套基本齐全，生活氛围醇熟。整体来看，致力路以西的老旧小区较多，致力路以东的城市界面更新。

在交通方面，宗地距离地铁昭觉寺南路和府青路地铁站在2-2.5公里，不在步行范围内，此前轨道交通出行还需换乘。不过，致力路连接二八板块青秀未遮山路段已打通，地块与地铁八里庄站的距离缩短至约1.5公里，交通便捷度有所提升。

宗地周边教育配套完善，且距离适中。比如，500米范围内，即有成都市第二十七幼儿园、成华区教育科学研究院附属小学。按照当前的小升初划片，宗地所在区域对口的成都英才学校、成都市石室中学初中学校（青龙校区）、成都市实验中学、成都市第四十中学校均在2公里范围内。

宗地周边学宗地周边学校实景

宗地周边社区底商成熟，尽显成都生活烟火气。在2.5公里范围内，还有泛悦城市广场、泰业·北城广场、鑫禾·北城鑫街等购物中心/商业广场，满足多样的购物需求。

区域商业实景

此外，海滨公园、二仙桥公园等生态配套以及四川大学华西第二医院成华妇女儿童医院(建设中)等医疗配套，均在1.5公里范围内，保障生活品质。

区域今年首供地

起拍价大幅降低

从土地市场来看，青龙场与毗邻的昭觉寺板块的土地价值无较大差异，但与近几年蹿红的二八板块有不小差距。

自2021年以来，青龙场及昭觉寺板块合计成交了4宗宅地，纯宅地的起拍楼面地价为12400元/㎡，地块的最高住宅清水限价为23000元/㎡。对比之下，即将出让的该宗土地起拍楼面地价仅10800元/㎡，与兼容了10%-20%的深业地块成交楼面地价仅相差了200元/㎡ （深业地块成交楼面地价10600元/㎡） ，而住宅清水限价则达到了26000元/㎡，加上不到25亩的体量，大大降低了房企的拿地成本，且大幅度为房企开发让利。

区域2021年以来出让土地概况

目前，区域内有首开中环云樾、深业泰蓉府两个项目在售，城投49亩地块项目在建中、还未入市。其中，首开中环云樾打造的是6-18F的洋房、小高层，自去年7月入市以来已前后开盘三次，最新批次96-126㎡房源，预售单价约21400-23800元/㎡；深业泰蓉府打造的是7-18F的洋房、小高层，首批次房源于今年4月入市，建面101-132㎡的2T4小高层，预售单价20800-23900元/㎡，惠后总价约230-270万元/套，预计本月将推售二批次住宅。

城投49亩地块在建实景

综合住宅市场来看，目前区域内偏首改的小高层，主流的市场单价约22000元/㎡。结合待出让宗地的起拍价，即便未来项目产品不能以住宅最高清水限价出售，其仍让开发企业有着足够的产品定价空间。

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